7 điều nên quan tâm khi mua bất động sản dự án tại Việt Nam

Chào bạn tôi là Cương REAP. Tại sao tôi viết “7 điều nên quan tâm khi mua bất động sản dự án tại Việt Nam” ? Tôi đã may mắn khi không chỉ  bán nhà ở hình thành trong tương lai cho các khách hàng đang sinh sống làm việc tại Việt Nam mà cho cả các Anh Chị Việt Kiều để người thân đứng tên hộ. Sự đa dạng khách hàng về địa lý và văn hóa bản địa nơi họ sinh sống đã cho tôi cảm nhận được sâu sắc mối quan tâm của họ và thôi thúc tôi nên có một bài viết về những lưu ý đó. Ở bài viết này bạn sẽ tìm được những câu trả lời cho việc tại sao nên quan tâm. 

Có một điều tôi muốn bạn biết đây là bản chỉnh sửa để rút ngắn thời gian đọc cho bạn, trước đó vào năm 2020 tôi có một bản gốc tại Nguyenthanhcuong.com. Bản đó tôi viết chi tiết hơn. Tuy nhiên bạn đừng lo, khi bạn đọc hết bài dưới đây bạn sẽ bất ngờ đó, có thêm 1 điều tôi cần bạn biết, 7 điều dưới đây sẽ có quy luật bổ trợ cho nhau.

Nào hãy cùng tôi đến với những lưu ý này nhé

Lưu ý 1: Pháp lý dự án sẽ đầu tư

Lời khuyên của tôi dành cho bạn nếu là nhà đầu tư mới thì cần phải quan tâm đến sự an toàn của vốn, không ít nhà đầu tư bất động sản mang tâm lý “Liều ăn nhiều”. Tất nhiên là chúng ta phải “Liều” nhưng hãy liều trong sự hiểu biết, những nhà đầu tư bất động sản thành công họ đều liều khi nắm đến 90% những thông tin cần cho cơ hội thắng.

Theo những điều tôi biết thì để ra được 1 dự án cần 11 loại giấy tờ pháp lý, và để có được các loại giấy tờ này thì thời gian trung bình sẽ là từ 3 đến 7 năm, có những Chủ đầu tư tiềm lực mạnh họ có thể làm nhanh một số khâu liên quan đến tài chính nhanh hơn, nhưng tóm lại nếu Chủ đầu tư dự án chưa có nhiều uy tín trên thị trường thì nhà đầu tư khi chọn mua bất động sản dự án nếu có liều cần phải có bảo chứng cho sự an toàn của mình đó là bảo lãnh ngân hàng dành cho dự án, để có được bảo lãnh ngân hàng nghĩa là CĐT đã phải làm rất nhiều bước trước đó. Còn an toàn nhất là khi đã có giấy phép bán hàng. Khi có giấy phép bán hàng thì bạn sẽ được ký Hợp Đồng Mua Bán (hãy lưu ý chỉ khi có Hợp Đồng Mua Bán trở lên bạn mới Công chứng chuyển nhượng bất động sản được)

Đặc điểm lưu ý để có giấy phép bán hàng:

♦ Đối với nhà cao tầng thì Chủ đầu tư cần phải hoàn thiện xong phần móng tòa nhà

♦ Đối với nhà thấp tầng thì hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng tương thích bao gồm, hệ thống đường giao thông dự án, hệ thống thoát nước, hệ thống dẫn điện…

Lưu ý 2: Chủ đầu Tư bất động sản

Chúng ta cần quan tâm điều gì đối với Chủ đầu tư khi mua bất động sản dự án hình thành trong tương lai tại Việt Nam?

Với dự án quy mô lớn nếu tài chính của Chủ đầu tư không đủ mạnh khả năng triển khai dự án chậm, Chủ đầu tư sẽ vừa bán hàng vừa triển khai tiếp, tôi đã gặp một số dự án khi bán hàng truyền thông quy mô có cả thấp tầng và cao tầng cùng rất nhiều tiện ích, nhưng khi triển khai Chủ đầu tư xây dựng trước phần Shophouse thấp tầng cùng 20% tiện ích và để lại phần cao tầng làm sau, điều tôi muốn nói đến là thời gian triển khai nhiều khi sẽ khá lâu, tôi có biết dự án đến nay 7 năm chưa làm phần cao tầng. Chủ đầu tư chưa có tầm ảnh hưởng cũng sẽ làm cho khả năng hấp thụ của thị trường thấp, khiến giá trị gia tăng chậm nếu không có dự án cộng sinh cạnh đó.

Với dự án nhỏ thì Chủ đầu tư sẽ làm kịp tiến độ, nhưng nhà đầu tư sẽ bị mất kiểm soát về đồng bộ hạ tầng, dân sinh, liên kết tiện ích cộng sinh có thể bao gồm những tiêu chuẩn để tạo ra cú hích cho bất động sản. Các yếu tố về chất lượng công trình, tiện ích, quản lý vận hành của dự án…

Khi chọn mua đầu tư vào một sản phẩm của Chủ đầu tư lớn, có dòng tiền ổn định, dự án có quy mô đáp ứng lớn lượng khách hàng tiềm năng về chi phí cơ hội bỏ ra ban đầu sẽ cao hơn, nhưng bất động sản đặc biệt là Nhà phố Shophouse đắc địa, biệt thự phiên bản giới hạn và cao cấp nhất sẽ tăng giá rất mạnh vì là dòng sản phẩm dành cho giới thượng lưu. Năm 2019 tôi đã từng chia sẻ, Nhà phố Shophouse ở những dự án lớn về lâu dài sẽ có biên lợi nhuận vượt một số khu vực nội đô có cung đường tương tự.

Lưu ý 3: Vị trí dự án, sản phẩm

A. Vị trí dự án triển khai

Bạn  cần lưu ý về vị trí của dự án tại khu vực được triển khai,

Nếu là bất động sản thuần ở thì vị trí phải tiện lợi di chuyển đến các tiện ích an cư và làm việc cho đối tượng khách hàng tiềm năng mà bạn hướng đến để sau này thanh khoản. Chất lượng không khí quanh dự án nên được đề cao, ai cũng có nhu cầu về một môi trường sống xanh, và thuận tiện với các tiện ích liên kết đặc biệt là giáo dục và y tế…

Nếu là bất động sản thương mại thì vị trí phải là nơi dân sinh đã đang và sắp sầm uất. 

Bất động sản du lịch thì phải gần trung tâm, nơi có những công trình biểu tượng thu hút khách du lịch, và những thắng cảnh, nơi có những trải nghiệm giữ chân du khách càng lâu càng tốt, có hoạt động thương mại về đêm… Vị trí bất động sản chọn mua đầu tư nên ở (hoặc) nơi có khuynh hướng trở thành điểm tụ.

B. Vị trí bất động sản chọn mua

Bạn cần chọn được vị trí sản phẩm bất động sản trong dự án để chọn mua đầu tư. Chọn được vị trí tốt bạn sẽ chạm ngưỡng An Toàn cao, mỗi dự án thông thường đều có 1% – 5% vị trí xuất sắc, nếu bạn đầu tư được thuộc top này, khả năng thanh khoản của bạn sau này chắc chắn rất tốt và giá trị bất động sản tăng trưởng cũng rất mạnh mẽ. 

Hãy lưu ý chất lượng cư dân sinh sống, hoặc thường xuyên  lui tới vị trí bất động sản tọa lạc sẽ làm gia tăng giá trị cho chủ sở hữu

Lưu ý 4 Tiện ích nội  và ngoại khu

Hệ thống tiện ích dự án là một trong những yếu tố hàng đầu giúp định vị giá trị của bất động sản. Những tiện ích đủ đầy tại hoặc gần kề những khu đô thị an sinh cần có như: công viên cây xanh, bể bơi, hồ điều hòa, khu vui chơi, khu dành cho người có tuổi, trung tâm thương mại, hệ thống giáo dục, bệnh viện…. 

Đối với những dự án nghỉ dưỡng thì các tiện ích còn có vai trò to lớn hơn trong việc thu hút du khách để trở thành kênh sinh lời bền vững cho nhà đầu tư.

Thực tế cho thấy, hệ thống tiện ích nghỉ dưỡng hiện nay không chỉ bao gồm các mục cơ bản như, nhà hàng, quán bar, cafe, sân chơi,… Mà đã trở thành những cuộc đua khốc liệt của các Chủ đầu tư bất động sản, để cuốn hút khách hàng họ đã liên tục chi hàng trăm tỷ để xây dựng các các công trình biểu tượng, bến du thuyền, bãi tắm nhân tạo, các tuyến phố đi bộ, khu chợ ẩm thực, sân khấu hoành tráng, bể bơi vô cực,… đem đến những giá trị trải nghiệm khác biệt cho du khách, đáp ứng nhu cầu du lịch – giải trí – khám phá và trải nghiệm cảm giác mới.

Hệ thống tiện ích dự án là một trong những yếu tố hàng đầu giúp định vị giá trị của bất động sản

Lưu ý 5 Quy mô dự án

Sau nhiều năm làm môi giới bất động sản, trải qua quá trình tư vấn các dự án lớn nhỏ, tôi nhận thấy các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có khuynh hướng trở thành điểm tụ và các bất động sản đô thị có khả năng gia tăng giá trị nhanh chóng là các dự án lớn có đủ đầy tiện ích an sinh như hệ thống công viên cây xanh, sông hồ điều hòa, y tế, hệ thống giáo dục chất lượng, gần tòa văn phòng, điểm vui chơi, mua sắm… Vì vậy lời khuyên của tôi là khi chọn mua bất động sản đầu tư, bạn nên chọn dự án/khu đô thị quy mô lớn, thiết kế quần thể đủ đầy là tiêu chí đặc biệt quan trọng cần lưu tâm, nói như vậy tức là trong 7 lưu ý  khi chọn mua Bất động sản thì quy mô dự án là điều cực quan trọng khi đầu tư.

Những câu hỏi cần đặt ra như dự án lớn không? tích hợp những gì? Nếu đó là một khu đô thị lớn tích hợp đầy đủ tiện ích an sinh, giáo dục, y tế, tổ hợp Office Center, những công viên rộng lớn mang lại bầu không khí trong lành, thoáng đãng, chắc chắn trong xu thế là lựa chọn của hầu hết mọi người.

Một khu đô thị lớn sẽ tự tạo ra được thực lực làm gia tăng giá trị bất động sản, qua đó “vị trí” không còn là gánh nặng, hay nói cách khác bạn lúc này cần quan tâm là bất động sản của mình đầu tư có nằm tại trung tâm khu đô thị, phức hợp như thế không. Đơn cử như một khu đô thị 500ha là khu phức hợp trọn vẹn từ hệ thống giáo dục y tế, có tổ hợp Office Center… tiện ích cảnh quan và môi trường sống xanh được tích hợp đầy đủ. Lúc đó đồng nghĩa bản thân dự án/khu đô thị đã tự tạo ra “vị trí” của chính nó. Cũng đồng nghĩa chỉ cần chọn bất động sản gần và phù hợp với nhu cầu sử dụng các tiện ích trong quần thể.

Một khu đô thị lớn sẽ tự tạo ra được thực lực làm gia tăng giá trị bất động sản, qua đó “vị trí” không còn là gánh nặng

Lưu ý 6: Thiết kế bất động sản

Thiết kế rất quan trọng, nhiều bất động sản sau này khó bán lại chính bởi do thiết kế sản phẩm, vậy nên một dự án có vị trí đắc địa, nhiều tiện ích cộng hưởng, nhưng sở hữu một thiết kế thiếu ấn tượng, hạn chế công năng cũng sẽ làm cho bất động sản khó tăng trưởng. Về điều này hãy cùng tôi đi sâu phân tích để nhận biết bất động sản tiềm năng thì thiết kế có ảnh hưởng như nào và tầm quan trọng của nó ra sao:

A. Thiết kế bất động sản nhà ở:

Diện tích bé quá thì sẽ có cảm giác chật chội, nhưng rộng quá thì sẽ bị dư thừa, mà rộng nhưng thiết kế thô lại khó đáp ứng công năng khi thiết kế nội thất thì lại càng dở, phần lớn khách hàng khi lựa chọn sẽ đặt câu hỏi: Tôi sẽ được sử dụng gì? Ví dụ điển hình về chung cư, trước đây nhiều bất động sản được thiết kế có lối cửa vào phòng chiếm diện tích rất lớn, làm khách bỏ tiền mua thêm vài m2 mà không sử dụng được vào việc quan trọng, những bất động sản đó sau khó bán và cũng làm khó gia tăng giá trị. Hay như thiết kế ngôi nhà trên thửa đất hẹp quá hoặc chiều sâu quá ngắn cũng khó bố trí công năng.

B. Thiết kế bất động sản kinh doanh:

Với bất động sản kinh doanh thương mại thì mặt tiền được coi trọng hàng đầu, ngoài những yếu tố về bề ngang chiều sâu, cao độ của trần nhà, thì thiết kế số tầng cao rất quan trọng, cần lưu ý là tổng diện tích xây dựng càng lớn càng tốt.

Nên chọn bất động sản có mặt tiền rộng và lòng nhà không quá ngắn

Lưu ý 7: Đơn vị quản lý vận hành – Điều không thể bỏ qua?

Đơn vị quản lý vận hành (ĐVQLVH) là thước đo giá trị của bất động sản khi đã hình thành. Một khu đô thị để ở hay khu đô thị nghỉ dưỡng cao cấp sẽ được vận hành theo tiêu chuẩn cao cấp. Vấn đề là nhiều người đầu tư bất động sản lại mơ hồ về giá trị của ĐVQLVH, những thương hiệu quản lý vận hành cao cấp họ có những tiêu chuẩn, quy chuẩn đề ra và yêu cầu Chủ đầu tư phải tạo điều kiện áp dụng. Có những ĐVQLVH nếu Chủ đầu tư dự án không đáp ứng họ sẽ từ chối hợp tác.

A. Quản lý bất động sản nhà ở:

Hoạt động quản lý vận hành vốn ảnh hưởng trực tiếp tới yếu tố môi trường sống và giá trị gia tăng của các bất động sản. Quản lý chuyên nghiệp giúp gia tăng giá trị chủ sở hữu, nâng tầm chất lượng sống cư dân, thông qua nhiều tiêu chí như thân thiện, an toàn, sang trọng, sạch sẽ,… Hầu hết Chủ đầu tư bán tốt các sản phẩm hình thành về sau thông qua sự ủng hộ của cư dân và bạn bè cư dân sau khi trải nghiệm dịch vụ chuyên nghiệp.

Trên thực tế, giá bán của một sản phẩm bất động sản được Chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành. Thế nhưng, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án.

B. Bất động sản nghỉ dưỡng:

Sự thành công của dự án bất động sản nghỉ dưỡng đến từ điểm then chốt là quản lý và vận hành, để dễ hình dung bạn có thể cảm nhận thông qua những khu nghỉ dưỡng tuy cùng khu vực, nhưng giá phòng lại có sự chênh lệch nhau rất lớn. Đó là do các quy chuẩn khác nhau, ví dụ một thương hiệu quản lý được định vị 5 sao toàn cầu sẽ khác với tiêu chí của địa phương hoặc vùng lãnh thổ nơi nó xuất hiện, có thể lấy vị dụ như Intercontinental, JW Marriott, …

Ví dụ cụ thể như vị trí; kiến trúc; trang thiết bị; tiện nghi phục vụ; dịch vụ và mức độ phục vụ; nhân viên phục vụ; vệ sinh; diện tích phòng; sân vườn,.. Nếu dự án được quản lý bởi những thương hiệu có quỹ quản lý bất động sản rộng lớn đa quốc gia, đồng nghĩa sẽ mang đến lượng khách hàng dồi dào dựa vào hệ thống Pr. Và đơn vị quản lý đó là thương hiệu quản lý cao cấp quốc tế thì chất lượng khách du lịch hạng sang sẽ lớn, dòng tiền chảy đến khu du lịch mà bạn đầu tư cũng lớn hơn. Đến đây thì Cương REAP đã trả lời cho bạn về chất lượng dân sinh có ảnh hưởng như nào về tăng trưởng bất động sản rồi.

Chất lượng quản lý vận hành – Thước đo giá trị bất động sản đã hình thành

Tổng kết

Để có được nhìn nhận tốt và kịp thời đưa ra quyết định thì lại cần vốn kiến thức về thị trường, thông tin quy hoạch (nó rất quan trọng), thông tin kinh tế, chính sách pháp lý, theo dõi những luật thay đổi hoặc bổ sung có ảnh hưởng đến thị trường…vv… Không ít người khi chọn mua bất động sản chần chừ vì cảm thấy vẫn thiếu thông tin, lời khuyên của Cương REAP cho bạn là mỗi thương vụ đều không giống nhau, những chương trình bán hàng khác nhau cũng tạo ra cơ hội khác nhau. Hãy bám theo tiêu chí An Toàn, nếu chưa có đủ thông tin.

Và để theo sát được tất cả các thông tin thì cần có thời gian. Bạn nên có lấy cho bản thân một  “Sale ruột” chuyên nghiệp khi đầu tư, hãy đối xử tốt với họ chắc chắn họ sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho bạn.

Trên đây là những chia sẻ cá nhân của Cương REAP về 7 điều nên quan tâm khi mua bất động sản dự án tại Việt Nam. Chúc bạn đọc bài viết tiếp theo vui vẻ!

Cương REAP                

Cùng bạn gặt hái thành công!